PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN YANG WAJIB DI DAFTARKAN PADA KANTOR PERTANAHAN

Dear Pembaca

Setiap insan tuhan dalam menjalani roda kehidupan yang tak kunjung henti hingga langit runtuh di rutinitas tiap hari nya, banyak cara yang dilakukan untuk memenuhi kebutuhan hidup dari para pelaku hidup yang menjalani hidup. Dalam sektor dunia usaha permasalahan yang paling sering muncul yaitu pengusaha – pengusaha yang berkeinginan untuk dapat mengembangkan usahanya namun terkendala dengan modal kecil. Untuk mencukupi ketersediaan modal tersebut para pengusaha membutuhkan pihak lain yakni lembaga pembiayaan untuk memberikan pinjaman modal terebut melalui mekanisme perjanjian kredit. Pada saat bank melakukan perjanjian kredit dengan pihak debitur, sudah seharusnya pihak bank perlu mendapat jaminan atas pembayaran piutangnya, yaitu dengan cara mensyaratkan penyerahan benda oleh nasabah debitur kepada bank.

Sedikit pandangan yang dibalut dalam pengalaman penulis, bukan maksud untuk menonjolkan diri, akan tetapi hanya bermaksud berbagi kepada setiap para pembaca artikel ini adalah dalam praktik terlihat, bahwa sebagian besar benda yang menjadi objek jaminan adalah tanah. Hal ini dikarenakan tanah mempunyai nilai ekonomi yang senantiasa meningkat, mudah dijual, memiliki tanda bukti hak, sulit untuk digelapkan dan jika dibebani dengan hak tanggungan memberikan kedudukan yang istimewa kepada kreditur.

Dengan demikian, terhadap tanah yang menjadi objek jaminan atau agunan yang diserahkan oleh debiturnya, harus dilakukan pengikatan atau pembebanan hak tanggungan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPAT adalah seorang pejabat umum yang bertanggung jawab untuk membuat surat keterangan tertulis yang dimaksudkan sebagai bukti dari perbuatan – perbuatan hukum yang telah dilakukan.

Hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur lain. Dalam arti, jika suatu saat debitur berbuat wanprestasi, maka krediitur selaku pemegang Hak Tanggungan memiliki hak untuk menjual obyek hak tanggungan dengan cara melalui pelelangan umum. Pemberian hak tanggungan didahului dengan adanya perjanjian pokok, yakni perjanjian utang piutang, Dalam Pasal 10 ayat (2) Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yakni “pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT sesuai dengan ketentuan peraturan perundang – undangan yang berlaku” dan untuk berlakunya suatu hak tanggungan telah diatur didalam Pasal 13 ayat (1) undang – undang yang senada seperti diatas yakni “Pemberian hak tanggungan wajib di daftarkan pada kantor pertanahan”.

Setelah pemberian hak tanggungan dilakukan dihadapan PPAT, maka terhadap Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) tersebut harus dilakukan pendaftaran di kantor pertanahan setempat untuk terpenuhinya syarat salah satu asas hak tanggungan adalah asas publisitas. Oleh karena itu didaftarkanya pemberian hak tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya hak tanggungan tersebut dan mengikatnya hak tanggungan terhadap pihak ketiga. Pasal 13 ayat (2) Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan juga menjelaskan “selambat – lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan  sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 ayat (2). PPAT wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan dan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan”.

Dari uraian yang diurai oleh penulis diatas, terkadang ada terbesit suatu imaji yang ingin di analisa dalam pandangan satu frekuensi yang terukur, yakni bagaimana jika terlambat mendaftarkanya, mengingat dalam rentan waktu 7 (tujuh hari) banyak kejadian teknis yang tidak bisa di prediksi, apalagi jika dihadapkan pada posisi dimana hari ketujuh tersebut adalah hari libur. Penulis mempunyai pengalaman yang coba di jelaskan secara logis yakni jika pendaftaran APHT menjadi sertipikat hak tanggungan mengalami keterlambatan yang seharusnya di daftarkan selama rentan waktu 7 (tujuh hari) sejak APHT tersebut di tanda tangani oleh kedua belah pihak tetapi didaftarkan melebihi batas ketentuan tersebut maka BPN mewajibkan PPAT untuk membuat surat pernyataan terlambat disertai alasan keterlambatan dan berkas pendaftaran hak tanggungan tersebut bisa diterima dan tetap di proses dengan alasan dalam pasal tentang pendaftaran APHT menjadi sertipikat hak tanggungan, jika tidak memenuhi ketentuan batas APHT tersebut sah dan tetap bisa di daftarkan.

Hal ini juga jelas tertuang dalam Pasal 114 ayat (7) Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yakni “Ketentuan sebagaimana dimaksud  pada ayat (3), (4), (5), dan (6) harus juga dilaksanakan oleh Kantor Pertanahan walaupun pengiriman berkas oleh PPAT dilakukan sesudah waktu yang ditetapkan pada ayat (1) dan (2). Keterlambatan pendaftaran APHT tersebut tidak lantas membuat gugur APHT yang di daftarkan. APHT tetap sah dan dapat di proses menjadi Sertipikat Hak tanggungan.

R. Rendi Sudendi, SH

Associate lawyer

DAFTAR PUSTAKA

Undang – Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan

BUKU

Adrian Sutedi, “Hukum hak Tanggungan”, Sinar Grafika : Jakarta, 2012.

Efendy Perangin, “Praktik Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit”, Rajawali Pers : Jakarta, 1991.

Irma Devita Purnamasari, “Kiat – kiat Cerdas dan Bijak Memahami Hukum jaminan Perbankan”, Kaifa : Jakarta, 2011.

Kartini Muljadi Gunawan Widjaja, “Hak Tanggungan”, Seri Hukum Harta Kekayaan : Jakarta, 2006.

Remy Sjahdeni, “Hak Tanggungan Asas – asas Ketentuan Pokok dan Masalah yang Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai Undang – Undang Hak Tanggungan), Alumni : Bandung, 1999.

LAIN – LAIN

Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah